In vigore la cedolare secca sugli affitti

La cedolare secca sugli affitti è in vigore. A partire dall’8 aprile è quindi possibile esercitare l’opzione per il nuovo regime fiscale utilizzando Siria, il Servizio Internet per la Registrazione dei contratti relativi a Immobili adibiti ad Abitazione, una procedura telematica semplificata predisposta dall’Agenzia delle entrate proprio perla cedolare. Il modello per esercitare l’opzione riguarda i nuovi contratti registrati a partire da oggi: ma c’è tempo fino al 6 giugno per mettersi in regola. Per quelli già registrati, invece, il locatore indica la scelta per la tassazione secca direttamente nella dichiarazione dei redditi dell’anno prossimo (Unico o 730/2012).

Chi può utilizzare Siria – Si può usare il nuovo sistema per registrare il contratto ed esercitare l’opzione della cedolare secca a patto che:
– sia i locatori che i conduttori non siano più di tre e tutti i locatori aderiscano alla cedolare;
– si tratti di una sola unità abitativa con non più di tre pertinenze;
– tutti gli immobili presenti nel contratto siano censiti con attribuzione di rendita;
– il contratto riguardi esclusivamente il rapporto di locazione.
Se tutte le condizioni non sono contemporaneamente rispettate, invece, è necessario presentare il modello cartaceo direttamente presso gli uffici dell’Agenzia.

In caso di più proprietari con convenienze diverse – La possibilità di ricorrere al modello cartaceo, ad esempio riguarda il caso di proprietari che hanno redditi diversi, ossia tali da non rendere conveniente per tutti l’opzione per la cedolare. E’ il caso, ad esempio, di coniugi comproprietari uno dei quali ha anche redditi da lavoro e l’altro, invece, solo redditi da locazione. Se questi riguardano un canone concordato e sono compresi entro i 15.000 euro la cedolare non è conveniente.

Come funziona la cedolare – La cedolare, infatti, ha un’aliquota del 21% per i contratti con durata 4+4 e per quelli transitori, mentre l’aliquota è del 19% per i contratti a canone agevolato. La cedolare sostituisce non solo l’imposta sul reddito e le relative addizionali, ma anche imposta di registro annuale e imposta di bollo. L’importo sul quale si deve applicare la cedolare, però, è pari al 100% del canone e non all’85% come per i contratti liberi, o al 59,5% come nel caso dei contratti a canone concordato. Di conseguenza prima di esercitare l’opzione è bene fare i calcoli sulla convenienza a tavolino. Chi sceglie la cedolare, inoltre, non potrà più applicare l’aumento annuale del canone.

Quali calcoli per la convenienza – Per scoprire la convenienza occorre, quindi, considerare quanto si paga di Irpef e quanto si può risparmiare. In pratica a fronte dell’aliquota Irpef del 23%, quella sul canone libero è pari al 19,55% poichè si applica solo sull’85% del canone, ma arriva al 22,95% sommando anche le addizionali (che pesano in media per l’1,4%) e l’imposta di registro del 2%, a fronte del 21% dovuto con la cedolare secca. La convenienza, quindi, scatta da subito. Nel caso del canone concordato, invece la convenienza è solo per i redditi che superano complessivamente i 28.000 euro, perchè in questo caso a fronte del 19% dovuto con la cedolare, chi opta per la tassazione con Irpef arriva a pagare (comprese addizionali e tassa di registro) il 25,41%. Insieme a questo calcolo “a spanne” va poi considerato il ruolo delle detrazioni: chi riesce ad abbatte l’imposta con le spese, infatti, non ha alcuna convenienza ad optare per il nuovo regime, anche se in questo caso resta l’obbligo di pagare l’imposta di registro.

Quando si paga l’acconto- Quanto al pagamento per chi opta per la cedolare il pagamento dell85% di acconto per il 2011 è in scadenza il prossimo 30 novembre se l’importo dovuto non supera i 257,27 euro. Altrimenti sono dovute due rate: la prima del 40% va pagata il 16 giugno (o il 18 luglio con maggiorazione dello 0,40%), la seconda del 60%, entro il 30 novembre prossimo. Per i contratti stipulati successivamente al 31 maggio, invece, è previsto un unico pagamento a novembre. Infine nel caso di contratti stipulati a partire dal 1° novembre il pagamento dell’acconto non è dovuto.

Le sanzioni per chi non si mette in regola – Ma la cedolare non ha solo una valenza di semplificazione e riduzione di imposte sugli affitti: lo sconto fiscale, infatti, ha l’obbiettivo dichiarato di far emergere gli affitti in nero finora sfuggiti alle imposte. Le sanzioni per chi non si mette in regola entro 60 giorni e non registra i contratti già in essere, infatti sono piuttosto pesanti: è dovuta, infatti, una sanzione tra il 240% e il 480% dell’imposta evasa, con un e soprattutto viene ridotto d’autorità il canone di affitto. In caso di mancata registrazione, infatti, la durata della locazione è stabilita in quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d’ufficio, e il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale.

Per le verifiche i Comuni potranno controllare le bollette – E a vigilare saranno direttamente i Comuni, che potranno intascare il 50% dell’evasione recuperata. Per questo nuovo compito gli enti locali avranno a disposizione anche nuovi strumenti di controllo. Potranno accedere, infatti, ai dati dell’Agenzia delle entrate relativi ai contratti di locazione di immobili per uso abitativo, e a quelli sul possesso o la detenzione degli immobili ubicati nel proprio territorio, e poi all’elenco dei contratti attivi di fornitura di energia elettrica, acqua e gas relativi agli immobili ubicati nel proprio territorio. Sarà quindi possibile individuare con un semplice incrocio di dati i proprietari di case dichiarate vuote ma nelle quali sono attivi contratti di fornitura e bollette regolarmente pagate.